임차인 파산 선고 시 임대인의 대처 방안 [한경부동산밸류업센터]

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“저는 경기도 성남시에 거주하는 조**입니다.
몇 년 전 부동산업자의 소개를 받아 성남시 분당구에 있는 분양상가를 하나 구입했습니다.
계약당시 학원이 임차 중이었고, 구입 후에도 안정적인 임대료 수입을 얻어왔습니다.
그러나 최근 임차인으로부터 파산 선고 소식을 전해 듣게 됐습니다.
이런 임차인의 안타까운 소식은 저에게 있어서도 당황스럽고 곤혹스러운 상황입니다.
아직 계약 기간이 1년 이상 남아있고, 임차인에게 받는 임대료가 없으면 대출 이자를 고스란히 제가 감당해야 하기 때문에 고민이 큽니다.
이런 상황에서 저는 어떻게 대처해야 할까요?



상황 분석 및 대처 방안

먼저, 임차인의 파산 선고로 인해 어려운 상황에 처하신 것에 대해 진심으로 위로의 말씀을 드립니다.

이런 상황에서는 파산 관재인과의 협력이 매우 중요합니다. 파산 관재인은 임차인의 재산을 관리하고, 그 재산을 사용해 임차인의 빚과 자산을 체계적으로 정리하는 역할을 합니다. 따라서, 의뢰인께서는 파산 관재인과 적극적으로 소통하여 채권자로서의 권리를 이해하고 적절히 대응해야 합니다.

임대차 계약 기간이 1년 이상 남아있는 상황에서, 파산 관재인에게 1년 치 임대료를 청구하는 것은 가능한 선택지입니다. 그러나 파산 관재인은 임차인의 채무와 자산을 관리하고, 임대차 계약을 해지할 수 있는 재무적 결정을 내릴 권한이 있습니다. 따라서, 임대차 계약의 지속 여부는 파산 관재인의 결정에 따라 달라질 수 있습니다.

임차인이 파산 선고를 받으면, 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 그러나, 보증금이 부족한 경우에는 파산관재인과 협의하여 보증금을 분할하여 반환하거나, 일부를 공제할 수 있습니다.

임차인이 파산 선고를 받은 후에도 상가를 비워주지 않는 경우, 임대인은 명도소송을 제기할 수 있습니다.

임대차 계약이 갑자기 해지될 상황에 대비해 새로운 임차인을 찾는 것 역시 중요한 대안입니다. 새로운 임차인을 찾기 위해서는 부동산 중개인과 협력하여 임대차 마케팅에 적극적으로 나서야 합니다. 임대조건을 조금 더 매력적으로 조정하여 잠재 임차인에게 메리트를 제공하는 것도 고려해 볼 수 있습니다. 예를 들어, 임대료를 조정하거나 특정 조건을 제공함으로써 새로운 임차인을 유치할 수 있습니다.

임대 수입의 중단에 대비하여 금융 계획을 재조정하는 것도 필요합니다. 이를 위해 대출 이자 지급과 같은 고정적인 지출을 줄일 수 있는 방법을 모색해야 합니다.

마지막으로, 임차인의 파산 선고로 인해 발생한 문제를 해결하기 위해서는 시간과 노력이 필요합니다. 따라서, 상황을 빠르게 파악하고, 적극적으로 대처하는 것이 중요합니다. 전문가의 조언을 듣고, 상황에 맞는 적절한 조치를 취하는 것이 좋습니다.

정재윤 한경부동산밸류업센터 법률 TF Team / 밸류업이노베이션 변호사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표


※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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